Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do không đạt được thỏa thuận về việc mua bán, mất tiền đặt cọc, không giao đất, chưa giao hoặc giao không đủ tiền chuyển nhượng, hợp đồng thiếu ràng buộc về nghĩa vụ của các bên bằng giấy viết tay…là dạng tranh chấp phổ biến. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin pháp lý cần thiết khi gặp phải những tranh chấp trên.

 

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyên về lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và quan trọng liên quan đến đất đai nên điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:

 

•  Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
• Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Thời điểm phát sinh “Hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Như vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 01 trong các bên có thể khởi kiện thẳng ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án:

Thời hiệu khởi kiện: là 03 năm kể từ ngày phát hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Hết thời hạn 03 năm thì các bên hết thời hiệu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng, khi đó chỉ có thể khởi kiện đòi lại tài sản thuộc sở hữu của mình phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng.

 

Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Thực tế Tòa án cấp quận, huyện nơi có đất sẽ giải quyết tranh chấp, trừ trường hợp các bên có văn bản thanh lý hợp đồng, xác nhận nghĩa vụ trả lại tiền, trả lại đất thì tòa án cấp quận, huyện nơi người bị kiện cư trú có thẩm quyền giải quyết.

Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:

. Đơn khởi kiện (đáp ứng quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);

. Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);

. Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (Hợp đồng, chứng cứ giao nhận tiền, bàn giao đất, thời hạn thực hiện các nghĩa vụ, thời hạn công chứng và bàn giao sổ, biên bản thanh lý hợp đồng,.....)

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;

Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;

Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Xét xử phúc thẩm (nếu có).

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD là một vấn đề phức tạp, khi phát sinh tranh chấp làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và nghĩa vụ của bên. Do đó, để tiết kiệm về thời gian và chi phí trong quá trình giải quyết các tranh chấp, các bên có tranh chấp nên tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý từ Luật sư để có thể hiểu rõ về các quy định pháp luật về đất đai, đồng thời đánh giá đúng đắn về tình huống tranh chấp nhằm có những phương án giải quyết tranh chấp một cách hợp tình, hợp lý.

 

Trên đây là những thông tin về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn về vấn đề này Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với Luatsumiennam theo một trong các phương thức sau:

Điện thoại: 035 206 7690 (Luật sư Thanh)

Email: phamthanhlu05@gmail.com