Luật sư tư vấn hỗ trợ khởi kiện tại Tòa đòi lại tiền đặt cọc mua đất tại huyện Tân Phú tỉnh Đồng Nai
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường phát sinh trong quá trình các bên liên quan thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công. Tuy nhiên, làm thế nào để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, tiết kiệm. Tìm hiểu về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và cách giải quyết chi tiết trong nội dung sau đây.
Quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan có tên trong hợp đồng đặt cọc mua đất và có thể phát sinh ở bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời gian lập hợp đồng đặt cọc cho đến khi hợp đồng mua bán đã được ký kết thành công.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên thường liên quan đến các điều, khoản, nội dung đã thỏa thuận như:
Không giao tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc mua đất.
Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua, bán đất.
Thông tin về quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng thực tế.
Bên nhận đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất sang một giao dịch khác.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ xảy ra nếu một trong hai bên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Nếu điều đó có thể gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải chịu trách nhiệm bồi thường với giá trị tương ứng.
Việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên thường liên quan đến các điều, khoản, nội dung đã thỏa thuận
Việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên thường liên quan đến các điều, khoản, nội dung đã thỏa thuận
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì?
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất được định nghĩa từ khái niệm của việc đặt cọc. Theo khoản 1, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu như sau: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Từ đó, có thể suy ra định nghĩa của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là sự thỏa thuận giữa các bên để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên đặt cọc (bên mua đất) sẽ giao cho bên nhận cọc (bên bán đất) tài sản đặt cọc (khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được giao kết qua lời nói, hành vi hoặc văn bản. Tuy nhiên, hiện nay người ta vẫn ưa chuộng hình thức văn bản “giấy trắng, mực đen” để ghi rõ các điều, khoản, tài sản và mục đích đặt cọc. Mặc dù vậy, vẫn có nhiều người vì tin tưởng lẫn nhau mà chỉ thỏa thuận qua lời nói, dẫn đến trường hợp tranh chấp đất đai, tài sản về sau này.
Hợp đồng đặt cọc mua đất như thế nào là hợp pháp?
Việc tạo và ký kết một hợp đồng đặt cọc mua bán đất hợp pháp đặc biệt quan trọng, điều này sẽ bảo vệ đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan khi có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra. Vậy, thế nào là một hợp đồng đặt cọc mua đất hợp pháp?
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất được xem là một dạng giao dịch dân sự, bởi trong đó thể hiện những thỏa thuận giữa các bên: bên nhận đặt cọc – bên đặt cọc. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc hợp pháp, đủ hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
(Theo Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự – Bộ luật Dân sự 2015).
Trong đó, mục đích của việc làm hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó.
Nội dung của hợp đồng đặt cọc hợp pháp cần có đầy đủ các yếu tố như tài sản đặt cọc (số tiền), thời gian đặt cọc (số ngày kể từ ngày ký hợp đồng), mục đích đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên. Ngoài ra, trong nội dung của hợp đồng đặt cọc còn có điều, khoản thỏa thuận về việc xử lý tiền đặt cọc khi thực hiện ký hợp đồng chính, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng và phương thức giải quyết.
Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất thường gặp
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất thường gặp nhất có thể kể đến đó là mức phạt cọc, quyền – nghĩa vụ giữa các bên và tranh chấp cam kết giữa các bên. Theo dõi nội dung sau để hiểu rõ hơn về 3 loại tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc mua bán đất này.
Tranh chấp về mức phạt cọc hợp đồng mua đất
Loại tranh chấp về mức phạt cọc hợp đồng mua đất được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự 2015 tại khoản 2, Điều 328 như sau:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến mức phạt cọc thường thấy như:
Bên nhận cọc có lỗi và không chịu trả lại tiền cho bên đặt cọc.
Lỗi phát sinh từ bên đặt cọc do không muốn mất tiền đặt cọc khi mua đất.
Bên nhận cọc từ chối, không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất mà không trả bất kỳ khoản tiền bồi thường nào cho bên đặt cọc.
Tranh chấp về mức phạt cọc hợp đồng mua đất
Tranh chấp về mức phạt cọc hợp đồng mua đất
Tranh chấp quyền và nghĩa vụ giữa các bên
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này đó là một trong hai bên đã không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình liên quan đến các điều, khoản, nội dung đã được thỏa thuận như:
Người đặt cọc không giao tiền đúng thời hạn được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đất.
Người đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất.
Các thông tin về quyền sử dụng đất, hồ sơ được đề cập đến trong hợp đồng đặt cọc không đúng với thực tế.
Bên nhận đặt cọc lấy quyền sử dụng đất vào một mục đích, giao dịch khác khi đang ký hợp đồng đặt cọc với bên đặt cọc.
Trường hợp tranh chấp quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường sẽ xảy ra trong khoảng thời gian từ khi bắt đầu ký kết hợp đồng đặt cọc cho đến lúc hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu một trong hai bên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà làm thiệt hại đến quyền lợi của bên còn lại thì phải chịu trách nhiệm bồi thường với giá trị tương ứng.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong trường hợp đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Như đã đề cập, mục đích của việc thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc đó là đảm bảo việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện. Tuy nhiên, giấy tờ, quyền sử dụng đất của bên bán (nhận đặt cọc) phải thỏa mãn các điều kiện được quy định trong Luật Đất đai 2013 sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ các trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186 và khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Tình trạng này vẫn thường xuyên xảy ra tại Việt Nam, do bên đặt cọc không tìm hiểu kỹ và chưa có kinh nghiệm trong việc xem xét các loại giấy tờ cũng như điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất. Đồng thời, bên nhận cọc vì muốn trục lợi mà cố tình che giấu và không cung cấp các thông tin rõ ràng, minh bạch.
Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong tình huống này, bên đặt cọc sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc đòi và bảo vệ quyền lợi của mình.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong trường hợp đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Phương thức hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc nếu không có phương thức giải quyết phù hợp sẽ làm mất nhiều thời gian, công sức, thiệt hại về tiền bạc của cả hai bên. Có 3 cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường được ứng dụng nhất, cùng tìm hiểu nhé.
Thương lượng, đàm phán để giải quyết tranh chấp
Đây được xem là cấp độ 1 của quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng. Hai bên sẽ cùng nhau bàn bạc, phân tích vấn đề và đưa ra phương án giải quyết tối ưu nhất.
Mỗi bên đều có quyền đưa ra quan điểm, trình bày nguyên nhân dẫn đến việc không thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Sau đó, đề xuất phương hướng giải quyết tranh chấp.
Dựa vào ý kiến của mỗi bên sẽ đưa ra phương án thống nhất giải quyết cuối cùng, đảm bảo dung hòa lợi ích, không có bên nào chịu thiệt nhiều hơn.
Ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp này đó là thủ tục gọn nhẹ, nhanh chóng, chỉ cần hai bên chịu lắng nghe, cân nhắc được – mất để đi đến thống nhất cuối cùng.
Mặc dù vậy, hợp đồng mua bán đất thường có giá trị rất cao, từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng nên sẽ rất khó để giải quyết gọn, nhẹ bằng cách đàm phán, thương lượng vì rủi ro, thiệt hại mà các bên phải chịu sẽ rất lớn. Kết quả của phương thức giải quyết này lại phụ thuộc vào quan điểm, suy nghĩ của từng người. Vì vậy, rất ít trường hợp có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhanh bằng cách đàm phán, thương lượng.
Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Nếu các bên không thể cùng ngồi lại để thương lượng, đàm phán thì cấp độ giải quyết tiếp theo sẽ là hòa giải. Phương thức này sẽ nhờ sự can thiệp của bên thứ ba, nhằm cân bằng quyền và lợi ích cho các bên.
Quy trình và thủ tục hòa giải trường hợp tranh chấp hợp đồng sẽ được thực hiện theo Luật Hòa giải 2013.
Các bên sẽ có quyền lựa chọn một hòa giải viên, nếu không tự chọn, tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công để tiến hành hòa giải tranh chấp.
Hòa giải viên được yêu cầu là người có phẩm chất đạo đức tốt, được sự tín nhiệm từ cộng đồng dân cư. Họ phải là người có khả năng thuyết phục, vận động nhân dân. Đặc biệt, phải có sự hiểu biết về pháp luật, được chủ tịch UBND cấp xã công nhận là hòa giải viên.
Ngoài ra, trong quá trình hòa giải, các bên cũng có thể mời thêm các cá nhân uy tín trong dòng họ, phường, xã nơi mình sinh sống,… để cùng tham gia.
Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Mặc dù vậy, phương thức này cũng chỉ mang tính tương đối và ít đạt hiệu quả trong thực tế nếu cả hai bên vẫn muốn đòi quyền lợi nhiều hơn. Vì vậy, cấp độ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc cao nhất sẽ là khởi kiện ra tòa.
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Phương thức khởi kiện ra tòa được xem là hiệu quả nhất, bởi các thủ tục, giấy tờ, quy định đều được thể hiện rõ ràng, minh bạch. Quy trình giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện ra tòa cũng phải được thực hiện theo từng bước chặt chẽ, cụ thể như sau:
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
Một trong hai bên có quyền nộp đơn lên Tòa án có thẩm quyền nếu phương án đàm phán và hòa giải không đạt kết quả.
Tòa án cấp giấy xác nhận đã nhận đơn.
Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn kiện.
Nếu đơn hợp lệ, thẩm phán thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
Người khởi kiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai tại tòa.
Thẩm phán thụ lý vụ án theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
Tòa án tiến hành quá trình xét xử vụ án trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
Nếu vụ án phức tạp hơn hoặc do lý do bất khả kháng nào đó thì Tòa án có thể quyết định gia hạn (không quá 2 tháng).
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm sau khi đã đọc kỹ hồ sơ, tài liệu do đương sự cung cấp hoặc tự thu thập.
Ngoài ra, nếu vẫn chưa đồng ý với phán quyết của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc?
Theo Luật Đất đai 2013 ở Điều 203 có quy định, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là Tòa án cấp huyện nơi có đất.
Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến yếu tố nước ngoài thì vụ án được giao cho Tòa án Nhân dân cấp tỉnh giải quyết, theo Điều 37, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Luật sư hỗ trợ tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất
Để quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn, các bên có thể thống nhất nhờ luật sư hỗ trợ. Một số công việc luật sư sẽ thực hiện để hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc như sau:
Tư vấn về các trường hợp, hướng giải quyết khi gặp tranh chấp hợp đồng để đương sự có quyết định đúng đắn nhất.
Hỗ trợ soạn thảo các văn bản như đơn khởi kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Chuẩn bị hồ sơ để giải quyết tranh chấp.
Hỗ trợ nộp đơn, hồ sơ tại Tòa án cấp huyện hoặc Tòa án Nhân dân cấp tỉnh.
Hỗ trợ, tham gia vào các cuộc tranh chấp với đương sự theo ủy quyền để bảo vệ lợi ích hợp pháp.
Hỗ trợ khách hàng làm đơn thi hành án và tư vấn các vấn đề phát sinh nếu có cho khách hàng.
Trên đây là những tư vấn của Luật sư về hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Quý khách có nhu cầu tư vấn về hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng đặt cọc và nhờ Luật sư giải quyết khi mua đất tại thành phố Biên Hòa, thành phố Long Khánh, huyện Tân Phú, huyện Vĩnh Cửu, huyện Định Quán, huyện Trảng Bom, huyện Thống Nhất, huyện Cẩm Mỹ, huyện Long Thành, huyện Xuân Lộc, huyện Nhơn Trạch hãy nhấc máy gọi ngay cho luật sư chúng tôi để được tư vấn và sử dụng dịch vụ.
Điện thoại: Luật sư Phạm Ngọc Trang: 0901.258.509
Email: luatsuphamngoctrang@gmail.com
Website: luatsumiennam.vn
